Grèce : résidence par investissement

Visuel panoramique de Grèce avec titre en anglais « Residency by Investment — 2026–2027 Guide » — Résidence par investissement en Grèce : minimums financiers, conditions légales et distinction entre séjour et nationalité.

Recherche réglementaire vérifiée le 17 octobre 2026. Ce texte est informatif, sans garantie d’approbation ni consultation juridique individualisée. Les règles applicables en 2027 peuvent évoluer. Le minimum investi n’est pas le coût total de l’opération.

Ce qu’un investisseur doit comprendre

La Grèce attire les investisseurs étrangers parce qu’elle permet à un acquéreur non européen d’associer la propriété d’un immeuble admissible à un titre de séjour grec renouvelable. Mais l’expression « Golden Visa grec à 250 000 € » ne raconte qu’une partie de l’histoire en 2026. Ce seuil réduit concerne des projets strictement définis, non n’importe quel appartement proposé par un agent. Les bonnes questions portent donc sur l’admissibilité de l’actif, le calendrier des changements d’usage ou restaurations selon la voie choisie, les possibilités de location et les droits réellement conférés par le permis. Les réponses déterminent à la fois l’éligibilité migratoire et la valeur économique de l’achat.

Investissements admissibles et seuils

Pour l’immobilier ordinaire, le seuil est de 800 000 € en Attique, dans l’unité régionale de Thessalonique, à Mykonos, Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants selon le dernier recensement ; il est de 400 000 € ailleurs. Ces voies requièrent en règle générale un seul immeuble dont la surface principale atteint 120 m². Une voie spéciale à 250 000 € vise certaines conversions de locaux non résidentiels en logements, quel que soit leur emplacement, ainsi que certains bâtiments classés soumis à restauration. Pour la conversion, le changement d’usage doit être achevé avant la demande. La voie des bâtiments classés possède des obligations propres de restauration et de revente : il ne faut pas confondre les deux exceptions.

Les voies spéciales à 250 000 € n’imposent pas le minimum ordinaire de 120 m², mais exigent toujours un seul bien admissible. La conversion doit être achevée après le 5 avril 2024 et avant le dépôt ; les anciens locaux industriels sont soumis à une condition supplémentaire de cinq ans d’inactivité. Pour un bâtiment classé, achevez la restauration avant le premier renouvellement et ne le cédez pas avant restauration complète.

Qui peut déposer une demande

Ces dispositifs s’adressent généralement aux ressortissants de pays tiers capables de prouver leur identité, la régularité de leur parcours migratoire, des ressources suffisantes et un casier compatible avec les règles applicables. Les autorités peuvent examiner les sanctions, les bénéficiaires effectifs et les incohérences entre revenus déclarés et patrimoine. La définition des proches admissibles varie : âge des enfants à charge, parents, mariage et garde des enfants. Il faut commencer par la nationalité réelle du demandeur et la composition de sa famille, et non par une brochure générique. Un investisseur solvable peut néanmoins échouer au contrôle migratoire ou de sécurité. Aucun intermédiaire ne peut garantir une approbation avant la décision de l’autorité compétente.

Origine des fonds et preuves bancaires

L’origine des fonds compte presque autant que leur montant. Il faut pouvoir retracer les virements depuis le compte de l’investisseur, identifier les sociétés et leurs bénéficiaires effectifs, expliquer les dividendes ou produits de cession et fournir, selon les cas, relevés bancaires, déclarations fiscales ou comptes audités. Les emprunts, paiements de tiers, donations et structures offshore complexes peuvent demander des preuves supplémentaires ou être exclus. Constituez une chaîne documentaire intelligible avant tout transfert. Même un investissement parfaitement licite peut faire échouer une demande si les pièces se contredisent, si le paiement transite par un intermédiaire inexpliqué ou si le bénéficiaire ne peut établir l’origine de son argent.

Documents et contrôles

Un dossier solide comprend normalement passeports valables, photographies, preuve de logement ou d’adresse lorsque requise, actes d’état civil, extraits de casier judiciaire, assurance maladie et justificatif de l’investissement admissible. Les autorités peuvent demander légalisation ou apostille et traductions certifiées. Certains pays imposent des originaux, la présence personnelle, les données biométriques ou un entretien. D’autres permettent un dépôt initial en ligne avant un rendez-vous physique. Les durées de validité des documents diffèrent ; les obtenir trop tôt provoque parfois une seconde collecte. Vérifiez le parcours exact selon la nationalité et le pays de résidence du demandeur, notamment lorsqu’un visa de long séjour doit précéder le permis.

Procédure et délais réalistes

Une opération raisonnable commence par la vérification du titre, de l’urbanisme, des permis de construire et du vendeur, puis par la confirmation du seuil légal pertinent. L’investisseur organise l’achat et ses preuves notariales ou d’enregistrement, prépare les pièces migratoires et dépose le dossier par la procédure électronique compétente. Le recueil des données biométriques reste nécessaire. Le registre administratif grec affiche un objectif officiel de cinquante jours pour certaines procédures, mais due diligence, contrat, travaux de conversion, rendez-vous et corrections peuvent prolonger sensiblement l’ensemble. Quatre à huit mois constituent une hypothèse de planification, jamais une garantie contractuelle.

Conjoint, enfants et planification familiale

Pour de nombreux clients, la situation familiale compte davantage que le titre du demandeur principal. Vérifiez l’admissibilité du conjoint ou partenaire, les conditions d’âge, d’études ou de dépendance financière des enfants et l’éventuel investissement additionnel pour les adultes. Chaque proche peut devoir produire une assurance, des documents de sécurité et une demande distincte. Ne supposez pas qu’un membre de la famille peut travailler simplement parce que le demandeur principal possède un titre. L’inclusion familiale peut également modifier les seuils financiers et les rendez-vous biométriques. Un tableau familial établi au départ évite de coûteuses surprises lorsqu’un enfant atteint un âge limite pendant l’instruction.

Durée, renouvellement et présence physique

Le principal permis lié à l’immobilier dure cinq ans et se renouvelle si la propriété admissible et les conditions légales subsistent. La Grèce n’impose en principe aucun minimum annuel de présence physique pour renouveler ce titre d’investisseur. Cette souplesse permet à de nombreux acheteurs de conserver leur domicile et leurs activités ailleurs. Toutefois, les biens éligibles subissent des restrictions, notamment l’interdiction de la location de courte durée dans l’économie du partage et de la sous-location des biens utilisés pour ce permis. Vérifiez l’usage autorisé avant de projeter un rendement locatif. La revente entraîne la révocation du permis du vendeur ; n’en déduisez pas que l’achat d’un autre bien le préserve automatiquement. Il faut suivre séparément les droits familiaux, l’usage immobilier et les justificatifs de renouvellement.

Schengen, droit au travail et limites

Résidence, droit au travail, courts séjours sans visa et citoyenneté européenne sont quatre notions juridiques distinctes. Une carte de séjour délivrée par un État Schengen facilite les visites de courte durée dans les autres États Schengen selon la règle applicable de 90 jours sur 180 ; elle ne donne pas le droit général de s’y installer ou d’y travailler. Une carte délivrée par un membre de l’UE hors Schengen entraîne d’autres conséquences. Surtout, conserver un permis d’investisseur avec très peu de présence ne signifie pas que ces absences comptent pour la résidence permanente ou la naturalisation. Le client qui veut un passeport doit organiser une véritable installation, pas seulement renouveler une carte.

Le permis d’investisseur immobilier n’autorise pas, à lui seul, l’emploi en Grèce. Les biens convertis relevant de la voie spéciale ne peuvent pas non plus servir de siège social ou de succursale d’une société.

Résidence permanente et nationalité : la distinction

Une carte grecque n’est pas une voie automatique vers le passeport. La naturalisation ordinaire s’envisage normalement après sept années de résidence réelle, légale et habituelle en Grèce, avec intégration sociale et économique et réussite des examens linguistiques, historiques et civiques requis. Posséder un immeuble et passer quelques vacances annuelles sur place ne suffit pas. Le chiffre souvent cité de 183 jours relève surtout des discussions fiscales et ne constitue pas un test automatique de nationalité. Un investisseur qui vise la naturalisation doit organiser une véritable vie en Grèce, conserver ses inscriptions et preuves de présence quotidienne et prévoir le délai administratif de décision.

Résidence migratoire et fiscale : ne pas confondre

Il ne faut pas confondre résidence migratoire et résidence fiscale. Acheter un actif admissible ou recevoir un permis ne soumet pas automatiquement tous les revenus mondiaux à l’impôt local ; inversement, un déménagement réel peut créer une résidence fiscale même lorsque le titre exige peu de présence. Les tests nationaux, conventions fiscales, domicile permanent, centre des intérêts vitaux, direction effective d’entreprise et règles CFC peuvent intervenir. Analysez le pays de résidence actuel avant de déménager. Les taux affichés dans les brochures ne disent presque rien des obligations réelles d’une personne sans examen de ses revenus, structures, impôts de sortie, successions et déclarations.

Due diligence de l’investissement et durée de détention

Un actif admissible n’est pas automatiquement un bon investissement. Un immeuble peut présenter des défauts d’urbanisme, de titre ou des restrictions d’usage. Un fonds peut imposer blocage, limites de rachat, frais de gestion, endettement et incertitude de valorisation. Une entreprise active peut exiger salaires, licences, véritables ventes et conformité fiscale permanente. Vérifiez séparément la loi, l’actif, la contrepartie et l’économie de l’opération. Ne remplacez jamais la due diligence juridique et financière par l’avantage migratoire. Conservez la preuve que l’actif reste admissible pendant toute la durée obligatoire et préparez un calendrier des renouvellements, déclarations et autres obligations continues.

Les erreurs à éviter

La principale erreur grecque consiste à acheter d’abord et à poser les questions migratoires ensuite. Un immeuble bon marché peut ne pas être légalement convertible ; un bâtiment classé peut exiger des restaurations coûteuses ; un appartement prestigieux peut relever de la zone à 800 000 € plutôt que de celle à 400 000 €. S’ajoutent droits d’acquisition, notaire, entretien, assurance et éventuels travaux. Un agent immobilier ne doit pas décider seul de l’admissibilité migratoire. Avant de signer un contrat ferme, demandez à un conseil grec indépendant de confirmer par écrit la voie précise, l’usage autorisé, les travaux obligatoires et les conséquences d’une revente anticipée.

Coûts, taxes et honoraires professionnels

Le minimum légal d’investissement n’est pas le budget total. Frais administratifs publics, taxes, TVA éventuelle, droits de mutation, frais bancaires ou de garde, coûts de fonds, traductions, assurances et conformité récurrente peuvent accroître les liquidités nécessaires. Les dons non remboursables demandent une attention particulière puisque le capital ne revient pas. Nous ne publions volontairement pas nos honoraires professionnels ou juridiques dans ce guide : le travail dépend de la nationalité, de la famille, de la structure et des preuves déjà disponibles. Contactez-nous pour un devis adapté et un budget détaillé avant tout engagement.

Étudiez votre dossier avec FintechLex

Le bon ordre est le suivant : admissibilité, choix de l’investissement, dépôt de la demande, puis respect des obligations continues. FintechLex peut évaluer le profil de l’investisseur, comparer le régime juridique avec son objectif commercial, coordonner les vérifications internationales et organiser les intervenants nécessaires. Nous ne promettons ni carte, ni date d’approbation, ni passeport. Contactez FintechLex par e-mail ou WhatsApp (coordonnées ci-dessous) en précisant nationalité, investissement envisagé, situation familiale et jours de présence projetés. Nous pourrons alors expliquer les options, les obstacles, les hypothèses de délai et nos honoraires sur devis.

Autres guides de résidence par investissement

Fiscalité des nouveaux résidents : Les trois régimes non-dom grecs comparés · Le forfait fiscal en Suisse (2026)

Sources officielles

Greek public-services register: change-of-use Golden Visa: https://en.mitos.gov.gr/index.php/ΔΔ:Permanent_golden_visa_(change_of_use)_–_Initial_issuance
Greek public-services register: listed-property Golden Visa: https://en.mitos.gov.gr/index.php/ΔΔ:Golden_visa_programme_(investment_in_a_listed_real_property)_–_Initial_issuance
Greek tax authority’s legislation database: Law 5100/2024, Article 64: https://mylex.aade.gr/eli/pri/law/2024/04/05/5100/consolidated/20250411
Ministry of Migration: Golden Visa information: https://migration.gov.gr/en/golden-visa/

Contacter FintechLex : insight@fintechlex.com ou écrivez-nous sur WhatsApp. Honoraires sur demande.