ประเทศไทยมีสิทธิบังคับใช้กฎหมายของตน
นั่นไม่ใช่ประเด็น
คำถามที่แท้จริงคือ การปราบปรามที่เกิดขึ้นหลังการบังคับใช้กฎหมายที่ไม่สม่ำเสมอมาหลายสิบปี อาจสร้างความเสียหายทางเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว และภาพลักษณ์ ที่ไปไกลกว่าบริษัทและทรัพย์สินที่ถูกตรวจสอบโดยตรงหรือไม่
ตลาดพัฒนาขึ้นมาอย่างไร
แม้โครงสร้างนอมินีจะถูกห้ามตั้งแต่ พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวมีผลใช้บังคับในปี 2542 แต่ความเข้มข้นของการบังคับใช้แตกต่างกันมากตลอดยี่สิบห้าปีต่อมา ในช่วงเวลานั้น เกิดแนวปฏิบัติที่แพร่หลายในตลาด ผู้ซื้อชาวต่างชาติซื้อวิลล่าหรูผ่านบริษัทไทย ด้วยโครงสร้างที่จัดทำโดยทนายความ นักบัญชี ผู้พัฒนาโครงการ และผู้ให้บริการด้านบริษัท บริษัทได้รับการจดทะเบียนโดยหน่วยงานราชการ การโอนที่ดินได้รับการจดทะเบียน ภาษีและค่าธรรมเนียมได้รับการชำระ ทรัพย์สินได้รับสินเชื่อ มีผู้อยู่อาศัย ให้เช่า และขายต่อ นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากจึงเชื่อว่าโครงสร้างเหล่านี้ แม้ในทางเทคนิคจะผิดกฎหมาย แต่เป็นแนวปฏิบัติทางการค้าที่ยอมรับกัน มากกว่าจะเป็นความเสี่ยงที่จะถูกดำเนินคดีอย่างจริงจัง
การรับรู้ของตลาดกลายเป็นความจริงทางเศรษฐกิจ
การรับรู้นั้นถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ท้ายที่สุดแล้วไม่ใช่ประเด็น การรับรู้นั้นเองกลายเป็นส่วนหนึ่งของตลาด ผู้ซื้อตัดสินใจลงทุน ผู้พัฒนาสร้างโครงการ ธนาคารให้สินเชื่อ และที่ปรึกษาวางโครงสร้างการซื้อ บนสมมติฐานว่าหากทำอย่างเงียบ ๆ โอกาสที่หน่วยงานจะเข้ามาแทรกแซงค่อนข้างต่ำ ความคาดหวังที่ฝังรากมานานนี้เองที่ทำให้การปราบปรามครั้งนี้มีนัยสำคัญทางเศรษฐกิจ
หายนะทางการค้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย
ความแตกต่างนี้สำคัญ
รัฐบาลอาจถูกต้องตามกฎหมาย แต่ยังสร้างหายนะทางการค้าได้ หากบังคับใช้กฎหมายโดยไม่คำนึงถึงความคาดหวังที่ระบบราชการของตนเองปล่อยให้เกิดขึ้น
ความเสียหายแรกเริ่มปรากฏให้เห็นแล้ว
มีรายงานว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติกำลังเลื่อนการซื้อวิลล่าหรูในภูเก็ตและเกาะสมุยเพราะการปราบปราม ขณะเดียวกัน กรมพัฒนาธุรกิจการค้าได้ระบุบริษัทที่มีต่างชาติร่วมถือหุ้นหลายพันแห่งในภูเก็ต เกาะสมุย และเกาะพะงัน เพื่อตรวจสอบอย่างใกล้ชิด
ผลกระทบทางเศรษฐกิจจึงเริ่มขึ้นนานก่อนจะมีคำสั่งศาล การยึดทรัพย์ หรือคำพิพากษาทางอาญาใด ๆ
การตัดสินใจลงทุนตั้งอยู่บนความเชื่อมั่น เมื่อความเชื่อมั่นเริ่มหายไป เงินทุนก็จะรอ หรือไปที่อื่น
ประเทศไทยกำลังสู้หลายศึกพร้อมกัน
การปราบปรามนอมินีเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่ยากลำบาก
ประเทศไทยเผชิญการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากเวียดนาม มาเลเซีย อินโดนีเซีย และจุดหมายอื่นในภูมิภาค ในการดึงดูดนักท่องเที่ยว ผู้เกษียณ ผู้ประกอบการดิจิทัล และชาวต่างชาติที่อยู่ระยะยาว
ประเทศไทยต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติประมาณ 33 ล้านคนในปี 2025 ซึ่งลดลงจากปีก่อน ขณะที่เวียดนามมีนักท่องเที่ยวกว่า 21 ล้านคน สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์และเพิ่มขึ้นกว่า 20%
เวียดนามยังน่าสนใจมากขึ้นด้วยนโยบายวีซ่าที่ง่ายขึ้น การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ราคาที่แข่งขันได้ และจุดหมายชายทะเลที่พัฒนาอย่างรวดเร็ว
ปัญหาจึงไม่ใช่แค่บริษัทนอมินี
ปัญหาคือผลสะสม
นักลงทุนผู้มั่งคั่งที่มองเอเชียตะวันออกเฉียงใต้วันนี้ไม่ได้ประเมินกฎระเบียบทีละข้อ แต่มองสภาพแวดล้อมการลงทุนโดยรวม
เขาเห็น:
- นโยบายวีซ่าที่เปลี่ยนไปมา
- ความไม่แน่นอนด้านการเข้าเมืองที่เพิ่มขึ้น
- ข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของธุรกิจ
- การไม่สามารถถือครองที่ดินได้โดยตรง
- การตรวจสอบโครงสร้างการถือครองที่เคยถูกโฆษณาว่าเป็นแนวปฏิบัติทั่วไป
- ความไม่แน่นอนเรื่องสิทธิในทรัพย์สินระยะยาว
ขณะเดียวกัน ประเทศเพื่อนบ้านกำลังพยายามทำให้การลงทุนง่ายขึ้น ไม่ใช่ยากขึ้น
พาดหัวข่าวต่างประเทศจะไม่อธิบายกฎหมายบริษัทของไทย
ลองนึกภาพพาดหัวข่าวนี้:
“นักลงทุนจีนสูญเสียวิลล่าภูเก็ตมูลค่า 3 ล้านดอลลาร์สหรัฐ จากการสอบสวนบริษัทนอมินี”
หรือ:
“ผู้เกษียณชาวอเมริกันถูกบังคับให้คืนบ้านที่สมุยหลังการสอบสวนกรรมสิทธิ์”
คำอธิบายทางกฎหมายอาจถูกต้องทุกประการ
ทรัพย์สินนั้นอาจถือครองผ่านโครงสร้างนอมินีที่ผิดกฎหมายจริง
แต่นั่นจะไม่ใช่เรื่องที่แพร่กระจายไปทั่วโลก
สิ่งที่นักลงทุนต่างชาติอาจได้ยินนั้นง่ายกว่ามาก:
ประเทศไทยยึดบ้านของคุณคืนได้
ข้อสรุปนั้นถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่แทบไม่มีความหมาย
ตลาดตอบสนองต่อการรับรู้
และการรับรู้แพร่กระจายเร็วกว่าการวิเคราะห์ทางกฎหมายมาก
เจ้าของทรัพย์สินเป็นมากกว่าผู้ซื้อ
เจ้าของวิลล่าชาวต่างชาติผู้มั่งคั่งไม่ได้แค่ซื้อบ้าน
เขาสร้างรายได้ให้เศรษฐกิจท้องถิ่นอย่างต่อเนื่องผ่าน:
- การก่อสร้าง
- การปรับปรุงบ้าน
- การบริหารทรัพย์สิน
- ร้านอาหาร
- โรงแรม
- พนักงานในบ้าน
- การรักษาพยาบาล
- โรงเรียนนานาชาติ
- การซื้อรถยนต์
- บริการท่าจอดเรือ
- งานกฎหมายและบัญชี
- การใช้จ่ายด้านการท่องเที่ยว
เจ้าของวิลล่ามูลค่า 2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ อาจสร้างกิจกรรมทางเศรษฐกิจเพิ่มเติมได้หลายล้านดอลลาร์ตลอดอายุการลงทุน
หากนักลงทุนคนนั้นตัดสินใจซื้อที่ดานัง บาหลี กัวลาลัมเปอร์ หรือดูไบแทน ประเทศไทยจะสูญเสียมากกว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หนึ่งรายการ
ความเสี่ยงด้านภาพลักษณ์ไปไกลกว่าโครงสร้างนอมินี
อันตรายที่ใหญ่ที่สุดอาจเป็นการที่ผู้ซื้อต่างชาติไม่แยกแยะระหว่าง:
- บริษัทนอมินีที่ผิดกฎหมาย
- การเช่าระยะยาวที่ถูกกฎหมาย
- ห้องชุดที่ถือครองตาม พ.ร.บ.อาคารชุด
- การลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI
- โครงสร้างการถือครองอื่นที่ถูกกฎหมาย
หลายคนจะสรุปง่าย ๆ ว่า: การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีความไม่แน่นอนทางกฎหมาย
เมื่อการรับรู้นี้เกิดขึ้น โครงการที่ถูกกฎหมายก็อาจได้รับผลกระทบไปพร้อมกับโครงการที่ผิดกฎหมาย
ผู้พัฒนาอาจเลื่อนโครงการ
ธนาคารอาจระมัดระวังมากขึ้น
เจ้าของปัจจุบันอาจขายได้ยาก
ผู้ซื้อในอนาคตอาจขอส่วนลดมากเพื่อชดเชยความเสี่ยงทางกฎหมายที่รับรู้
ความเชื่อมั่นของชาวจีนและชาวอเมริกันมีความสำคัญ
ผู้ซื้อชาวจีนและชาวอเมริกันเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หรูที่สำคัญที่สุดในภูเก็ตและเมืองท่องเที่ยวชายทะเลอื่น ๆ มาโดยตลอด
หากเรื่องราวของครอบครัวที่สูญเสียวิลล่ามูลค่าหลายล้านดอลลาร์เริ่มแพร่ในโซเชียลมีเดียจีน จะไม่มีใครพูดถึงรายละเอียดของ พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
ข้อความจะกลายเป็นเพียง:
อย่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
เมื่อการรับรู้นี้ฝังแน่นแล้ว อาจต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะเปลี่ยนกลับได้
คำถามถึงผู้ให้บริการวิชาชีพ
ผู้ซื้อชาวต่างชาติจำนวนมากไม่ได้คิดค้นโครงสร้างการถือครองเหล่านี้ขึ้นเอง
พวกเขาพึ่งพาคำแนะนำจากทนายความ นักบัญชี ผู้พัฒนาโครงการ นายหน้า และผู้ให้บริการด้านบริษัท
นั่นทำให้เกิดคำถามที่อึดอัด
หากโครงสร้างเหล่านี้ผิดกฎหมายมาตลอด:
- ทำไมบริษัทจึงได้รับการจดทะเบียน?
- ทำไมการโอนที่ดินจึงได้รับการจดทะเบียน?
- ทำไมภาษีและค่าธรรมเนียมจึงได้รับการชำระ?
- ทำไมโครงสร้างเหล่านี้จึงถูกโฆษณาอย่างเปิดเผยมาหลายสิบปี?
คำถามเหล่านี้น่าจะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อย ๆ เมื่อการสอบสวนดำเนินต่อไป
ประเทศไทยเสี่ยงสูญเสียมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ประเทศไทยไม่ได้แข่งขันเพื่อนักท่องเที่ยวเท่านั้น
แต่แข่งขันเพื่อ:
- ผู้เกษียณ
- ผู้ประกอบการ
- ผู้เชี่ยวชาญด้านดิจิทัล
- เจ้าของบ้านหลังที่สอง
- Family office
- นักลงทุนต่างชาติ
คนเหล่านี้ใช้จ่ายต่อเนื่องเป็นเวลาหลายปี
ประเทศไทยกำลังจะเสียนักท่องเที่ยวกำลังซื้อสูงที่ต้องการดึงดูด
หากพวกเขาเริ่มเลือกเวียดนาม มาเลเซีย อินโดนีเซีย หรือจุดหมายคู่แข่งอื่น ประเทศไทยจะสูญเสีย:
- รายได้จากการท่องเที่ยว
- กิจกรรมการก่อสร้าง
- การจ้างงาน
- รายได้ของธุรกิจท้องถิ่น
- เงินทุนต่างประเทศ
- รายได้ภาษี
- ความเชื่อมั่นจากนานาชาติ
นี่ไม่ใช่ความเสี่ยงในทางทฤษฎี
นี่คือวิธีที่เงินลงทุนย้ายที่เมื่อความเชื่อมั่นลดลง
ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดคือผลสะสม
นโยบายเดียวแทบไม่เปลี่ยนพฤติกรรมการลงทุน
แต่หลายนโยบายรวมกันมักเปลี่ยนได้
หากนักลงทุนเชื่อว่าประเทศไทยในตอนนี้มี:
- วีซ่าที่ซับซ้อนขึ้น
- ความไม่แน่นอนด้านการเข้าเมืองมากขึ้น
- สิทธิในทรัพย์สินระยะยาวที่ไม่แน่นอน
- การตรวจสอบของหน่วยงานกำกับมากขึ้น
- ความเสี่ยงทางกฎหมายสูงขึ้น
ในขณะที่ประเทศคู่แข่งดูเหมือนจะทำให้การเข้าประเทศง่ายขึ้น ส่งเสริมการลงทุน และมีเส้นทางทางกฎหมายที่ชัดเจนกว่า การตัดสินใจก็จะง่ายขึ้นเรื่อย ๆ
นักลงทุนไม่จำเป็นต้องจากไปเพราะประเทศไทยไม่ดี
พวกเขาเพียงต้องสรุปว่าประเทศอื่นให้สมดุลระหว่างโอกาสและความแน่นอนทางกฎหมายที่ดีกว่า
ทางแพร่งของนโยบาย
รัฐบาลไทยมีวัตถุประสงค์ที่ชอบธรรมอย่างยิ่ง
คือต้องการ:
- คุ้มครองการถือครองที่ดินของคนไทย
- ป้องกันการจัดการแบบนอมินีที่ผิดกฎหมาย
- เพิ่มความโปร่งใส
- สร้างการแข่งขันที่เป็นธรรม
- บังคับใช้กฎหมายที่มีอยู่
วัตถุประสงค์เหล่านี้เข้าใจได้
แต่ก็มีคำถามทางเศรษฐกิจที่กว้างกว่านั้น
รัฐบาลควรจัดการกับโครงสร้างที่มีอยู่อย่างเปิดเผยมาหลายสิบปีอย่างไร โดยไม่สร้างความเสียหายต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนโดยไม่จำเป็น?
ในที่สุดอาจต้องแยกแยะระหว่างเครือข่ายนอมินีที่จัดตั้งเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายในเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ กับผู้ซื้อชาวต่างชาติรายบุคคลที่ซื้อบ้านครอบครัวหลังเดียวโดยสุจริต โดยเชื่อคำแนะนำของที่ปรึกษาในท้องถิ่นที่มีชื่อเสียง
การแยกแยะนี้อาจมีความสำคัญอย่างยิ่ง หากประเทศไทยต้องการรักษาทั้งหลักนิติธรรมและความน่าสนใจในฐานะจุดหมายการลงทุนระดับนานาชาติ
จุดเปลี่ยนของประเทศไทย
การปราบปรามในปัจจุบันเป็นเรื่องที่ใหญ่กว่าการถือหุ้นแทนมาก
มันกำลังกลายเป็นบททดสอบว่าประเทศไทยจะสร้างสมดุลระหว่างการบังคับใช้กฎหมายที่มีมายาวนาน กับความจำเป็นที่จะต้องแข่งขันได้ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่เปลี่ยนแปลงรวดเร็วได้อย่างไร
ประเทศไทยอาจขจัดโครงสร้างนอมินีที่ผิดกฎหมายได้สำเร็จ
แต่หากกระบวนการนี้ทำให้เกิดการรับรู้ว่าการลงทุนระยะยาวของต่างชาติคาดเดาไม่ได้ทางกฎหมาย ประเทศอาจผลักไสผู้อยู่อาศัย นักท่องเที่ยว และนักลงทุนมูลค่าสูง ที่พยายามดึงดูดมาหลายสิบปี
ความท้าทายจึงไม่ใช่ว่าควรบังคับใช้กฎหมายหรือไม่
แต่คือการทำให้การบังคับใช้กฎหมายเสริมความแข็งแกร่งให้ระบบกฎหมายไทย โดยไม่บั่นทอนระบบนิเวศด้านการท่องเที่ยว อสังหาริมทรัพย์ และการลงทุน ที่เป็นส่วนสำคัญของเศรษฐกิจประเทศโดยไม่ตั้งใจ
ในบทความถัดไป เราจะพิจารณาทางออกเชิงปฏิบัติที่คุ้มครองทั้งประเทศไทยและนักลงทุน
หากมีคำถามเกี่ยวกับโครงสร้างการถือครองในประเทศไทย ติดต่อ thailand@fintechlex.com หรือ ส่งข้อความหาเราทาง WhatsApp
