La Thaïlande a le droit d’appliquer ses lois
Ce n’est pas la question.
La vraie question est de savoir si une répression menée après des décennies d’application irrégulière peut causer des dommages économiques, touristiques et de réputation bien au-delà des sociétés et des biens directement visés.
Comment le marché s’est construit
Bien que les structures de prête-noms soient interdites depuis l’entrée en vigueur du Foreign Business Act en 1999, l’intensité des contrôles a beaucoup varié pendant les vingt-cinq années suivantes. Durant cette période, une pratique de marché très répandue s’est installée : des acheteurs étrangers acquéraient des villas de luxe par l’intermédiaire de sociétés thaïlandaises, avec des montages organisés par des avocats, des comptables, des promoteurs et des prestataires de services aux sociétés. Les sociétés étaient immatriculées par les autorités, les transferts de terrain enregistrés, les impôts et droits officiels payés, les biens financés, occupés, loués et revendus. Beaucoup d’investisseurs étrangers en sont venus à croire que ces structures, techniquement illégales, relevaient d’une pratique commerciale acceptée plutôt que d’un risque sérieux de poursuites.
La perception du marché est devenue une réalité économique
Que cette perception ait été juridiquement correcte ou non importe finalement peu. La perception elle-même est devenue une partie du marché. Les acheteurs ont investi, les promoteurs ont construit, les banques ont financé et les conseillers ont structuré des acquisitions en partant du principe que, tant que les montages restaient discrets, le risque d’intervention des autorités était relativement faible. C’est cette attente installée depuis longtemps qui rend la campagne actuelle économiquement si importante.
Un désastre commercial juridiquement correct
Cette distinction compte.
Un gouvernement peut avoir juridiquement raison et provoquer quand même un désastre commercial s’il applique la loi sans tenir compte des attentes que son propre système administratif a laissé se développer.
Les premiers dégâts sont déjà visibles
Selon la presse, des acheteurs étrangers reportent leurs achats de villas de luxe à Phuket et à Koh Samui à cause de la répression. Dans le même temps, le Department of Business Development a identifié des milliers de sociétés à participation étrangère à Phuket, Koh Samui et Koh Phangan pour un examen approfondi.
L’impact économique commence donc bien avant toute décision de justice, toute confiscation ou toute condamnation pénale.
Les décisions d’investissement reposent sur la confiance. Quand la confiance commence à disparaître, le capital attend, ou va ailleurs.
La Thaïlande mène plusieurs batailles à la fois
La répression des prête-noms intervient à un moment difficile.
La Thaïlande fait déjà face à une concurrence croissante du Vietnam, de la Malaisie, de l’Indonésie et d’autres destinations de la région pour attirer touristes, retraités, entrepreneurs du numérique et résidents étrangers de long terme.
La Thaïlande a accueilli environ 33 millions de visiteurs internationaux en 2025, en baisse par rapport à l’année précédente, tandis que le Vietnam a enregistré plus de 21 millions de visiteurs, un record historique et une hausse de plus de 20 %.
Le Vietnam est aussi devenu de plus en plus attractif grâce à une politique de visas plus souple, de grands investissements d’infrastructure, des prix compétitifs et des destinations côtières en plein développement.
Le problème ne se limite donc pas aux sociétés de prête-noms
Le problème est cumulatif.
Un investisseur fortuné qui regarde l’Asie du Sud-Est aujourd’hui n’évalue pas chaque réglementation séparément. Il regarde l’environnement d’investissement dans son ensemble.
Il voit :
- des politiques de visas qui changent
- une incertitude croissante en matière d’immigration
- des restrictions à la détention d’entreprises
- l’impossibilité de posséder directement un terrain
- des enquêtes sur des structures de détention autrefois présentées comme une pratique courante
- une incertitude sur les droits de propriété à long terme.
Dans le même temps, les pays voisins s’efforcent activement de rendre l’investissement plus facile, pas plus difficile.
Les gros titres internationaux n’expliqueront pas le droit thaïlandais des sociétés
Imaginez ce titre :
« Un investisseur chinois perd une villa de 3 millions USD à Phuket dans une enquête sur une société de prête-noms. »
Ou :
« Un retraité américain contraint de rendre sa maison à Samui après une enquête sur la propriété. »
L’explication juridique peut être tout à fait exacte.
Le bien a peut-être bien été détenu par un montage de prête-noms illégal.
Mais ce n’est pas cette histoire-là qui fera le tour du monde.
Le message que les investisseurs internationaux risquent d’entendre est beaucoup plus simple :
La Thaïlande peut reprendre votre maison.
Que cette conclusion soit juridiquement exacte n’a presque aucune importance.
Les marchés réagissent à la perception.
Et la perception circule beaucoup plus vite que l’analyse juridique.
Un propriétaire, c’est bien plus qu’un acheteur
Un riche propriétaire étranger n’achète pas simplement une maison.
Il contribue en permanence à l’économie locale par :
- la construction
- les rénovations
- la gestion immobilière
- les restaurants
- les hôtels
- le personnel de maison
- les soins de santé
- les écoles internationales
- l’achat de véhicules
- les services de marina
- les services juridiques et comptables
- les dépenses touristiques.
Le propriétaire d’une villa de 2 millions USD peut générer plusieurs millions de dollars d’activité économique supplémentaire pendant la durée de son investissement.
S’il décide d’acheter plutôt à Da Nang, à Bali, à Kuala Lumpur ou à Dubaï, la Thaïlande perd bien plus qu’une transaction immobilière.
Le risque de réputation dépasse largement les prête-noms
Le plus grand danger est peut-être que les acheteurs internationaux ne fassent pas la différence entre :
- une société de prête-noms illégale
- un bail (leasehold) légal
- un appartement détenu en vertu du Condominium Act
- un investissement promu par le BOI
- une autre structure de détention légale.
Beaucoup concluront simplement : investir dans l’immobilier en Thaïlande est juridiquement incertain.
Une fois cette perception installée, les projets légaux peuvent souffrir autant que les autres.
Les promoteurs peuvent reporter leurs projets.
Les banques peuvent devenir plus prudentes.
Les propriétaires actuels peuvent avoir du mal à vendre.
Les futurs acheteurs peuvent exiger de fortes décotes pour compenser le risque juridique perçu.
La confiance chinoise et américaine compte
Les acheteurs chinois et américains comptent historiquement parmi les plus importants acquéreurs d’immobilier de luxe à Phuket et dans les autres destinations balnéaires.
Si des histoires de familles perdant des villas valant des millions de dollars commencent à circuler sur les réseaux sociaux chinois, personne ne discutera des subtilités du Foreign Business Act.
Le message deviendra simplement :
N’achetez pas d’immobilier en Thaïlande.
Une fois cette perception établie, l’inverser peut prendre des années.
La question des professionnels
Beaucoup d’acheteurs étrangers n’ont pas inventé ces structures de détention.
Ils se sont appuyés sur les conseils d’avocats, de comptables, de promoteurs, d’agents et de prestataires de services aux sociétés.
Cela pose une question gênante.
Si ces structures ont toujours été illégales :
- Pourquoi les sociétés ont-elles été immatriculées ?
- Pourquoi les transferts de terrain ont-ils été enregistrés ?
- Pourquoi les impôts et les droits officiels ont-ils été acceptés ?
- Pourquoi ces structures ont-elles été ouvertement commercialisées pendant des décennies ?
Ces questions vont sans doute prendre de plus en plus d’importance à mesure que les enquêtes avancent.
La Thaïlande risque de perdre plus que des investissements immobiliers
La Thaïlande n’est pas seulement en concurrence pour les touristes.
Elle est en concurrence pour :
- les retraités
- les entrepreneurs
- les professionnels du numérique
- les propriétaires de résidences secondaires
- les family offices
- les investisseurs internationaux.
Ces personnes dépensent de façon récurrente pendant de nombreuses années.
La Thaïlande sur le point de perdre les riches visiteurs qu’elle veut attirer
S’ils commencent à choisir le Vietnam, la Malaisie, l’Indonésie ou d’autres destinations concurrentes, la Thaïlande perd :
- des recettes touristiques
- de l’activité dans la construction
- des emplois
- des revenus pour les entreprises locales
- des capitaux étrangers
- des recettes fiscales
- la confiance internationale.
Ce n’est pas un risque théorique.
C’est exactement ainsi que les capitaux se réorientent quand la confiance baisse.
Le plus grand risque est cumulatif
Une seule mesure change rarement le comportement des investisseurs.
Plusieurs mesures ensemble, souvent.
Si un investisseur pense que la Thaïlande offre désormais :
- des visas plus compliqués
- plus d’incertitude en matière d’immigration
- des droits de propriété incertains à long terme
- de plus en plus d’enquêtes réglementaires
- un risque juridique plus élevé ;
alors que les pays concurrents semblent simplifier l’entrée, encourager l’investissement et offrir des voies juridiques plus claires, la décision devient de plus en plus évidente.
Les investisseurs n’ont pas besoin de partir parce que la Thaïlande serait un mauvais pays.
Il leur suffit de conclure qu’un autre pays offre un meilleur équilibre entre opportunités et sécurité juridique.
Le dilemme politique
Le gouvernement thaïlandais poursuit des objectifs tout à fait légitimes.
Il cherche à :
- protéger la propriété thaïlandaise du sol
- empêcher les montages de prête-noms illégaux
- améliorer la transparence
- garantir une concurrence loyale
- appliquer la législation existante.
Ces objectifs sont compréhensibles.
Mais il y a aussi une question économique plus large.
Comment un gouvernement doit-il traiter des structures qui ont existé ouvertement pendant des décennies, sans nuire inutilement à la confiance des investisseurs ?
Il faudra peut-être, au bout du compte, distinguer les réseaux de prête-noms organisés pour contourner la loi à grande échelle des acheteurs étrangers individuels qui ont acquis une seule maison familiale de bonne foi, en se fiant à des conseillers locaux reconnus.
Cette distinction pourrait devenir décisive si la Thaïlande veut préserver à la fois l’État de droit et son attractivité pour les investisseurs internationaux.
Un tournant pour la Thaïlande
La répression actuelle dépasse largement la question des actionnaires prête-noms.
Elle devient un test : comment la Thaïlande concilie l’application d’une législation ancienne avec la nécessité de rester compétitive dans une Asie du Sud-Est de plus en plus dynamique.
La Thaïlande peut réussir à éliminer les structures de prête-noms illégales.
Mais si le processus donne l’impression que l’investissement étranger à long terme est juridiquement imprévisible, le pays risque de décourager précisément les résidents, les touristes et les investisseurs à forte valeur qu’il cherche à attirer depuis des décennies.
La question n’est donc pas de savoir s’il faut appliquer la loi.
Le défi est de faire en sorte que cette application renforce le système juridique thaïlandais sans affaiblir involontairement l’écosystème touristique, immobilier et d’investissement qui fait vivre une part importante de l’économie du pays.
Dans notre prochain article, nous examinerons une solution pratique qui protège à la fois la Thaïlande et les investisseurs.
Pour toute question sur une structure de détention en Thaïlande : insight@fintechlex.com ou écrivez-nous sur WhatsApp.
