การพำนักจากการลงทุนในกรีซ ปี 2026–2027

ภาพวิวเมืองในกรีซ พร้อมข้อความภาษาอังกฤษ Residency by Investment และ 2026–2027 Guide — คู่มือการพำนักจากการลงทุนในกรีซ พร้อมเกณฑ์เงินลงทุน ข้อกำหนด และความต่างระหว่างการพำนักกับสัญชาติ

ข้อมูลกฎหมายตรวจสอบ ณ วันที่ 17 ตุลาคม 2026 บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่รับประกันการอนุมัติและไม่ใช่คำปรึกษากฎหมายเฉพาะราย กฎในปี 2027 อาจเปลี่ยนแปลง และยอดลงทุนขั้นต่ำไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งหมด

สิ่งที่นักลงทุนต้องเข้าใจ

กรีซดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเพราะผู้ซื้อที่ไม่ได้ถือสัญชาติสหภาพยุโรปสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ควบคู่กับใบอนุญาตพำนักที่ต่ออายุได้ อย่างไรก็ตาม คำโฆษณาว่า ‘Golden Visa กรีซ 250,000 ยูโร’ บอกความจริงเพียงบางส่วนในปี 2026 เกณฑ์ต่ำนี้ใช้กับโครงการที่กำหนดไว้เท่านั้น ไม่ใช่อพาร์ตเมนต์ทุกแห่งที่นายหน้าเสนอ จึงต้องถามว่าทรัพย์สินเข้าเกณฑ์หรือไม่ ต้องเปลี่ยนการใช้ประโยชน์หรือบูรณะให้เสร็จเมื่อใดตามเส้นทางที่เลือก ให้เช่าได้อย่างไร และบัตรให้สิทธิอะไรจริง คำตอบเหล่านี้กำหนดทั้งคุณสมบัติด้านการเข้าเมืองและมูลค่าทางธุรกิจของการซื้อ

การลงทุนที่เข้าเกณฑ์และยอดขั้นต่ำ

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปกำหนด 800,000 ยูโรในแอตติกา เขตเทสซาโลนิกิ มิโคนอส ซานโตรีนี และเกาะที่มีประชากรมากกว่า 3,100 คนตามสำมะโนล่าสุด ส่วนพื้นที่อื่น 400,000 ยูโร เส้นทางปกติโดยทั่วไปต้องเป็นทรัพย์สินหนึ่งแห่งที่มีพื้นที่ใช้สอยหลักอย่างน้อย 120 ตารางเมตร เส้นทางพิเศษ 250,000 ยูโรใช้กับการเปลี่ยนอาคารที่ไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยให้เป็นที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไข ไม่จำกัดสถานที่ และอาคารอนุรักษ์บางประเภทที่ต้องบูรณะ การเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ต้องเสร็จก่อนยื่นคำขอ ส่วนอาคารอนุรักษ์มีหน้าที่บูรณะและข้อจำกัดเมื่อขายแยกต่างหาก อย่านำเงื่อนไขสองกรณีนี้มาปะปนกัน

เส้นทางพิเศษ 250,000 ยูโรไม่ใช้เกณฑ์พื้นที่ขั้นต่ำปกติ 120 ตารางเมตร แต่ยังต้องเป็นทรัพย์สินที่เข้าเกณฑ์หนึ่งแห่ง การเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ต้องเสร็จหลังวันที่ 5 เมษายน 2024 และก่อนยื่น โรงงานเดิมมีเงื่อนไขเพิ่มเติมว่าต้องไม่มีการดำเนินงานอุตสาหกรรมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ส่วนอาคารอนุรักษ์ต้องบูรณะเสร็จก่อนต่ออายุครั้งแรกและห้ามโอนก่อนบูรณะครบถ้วน

ผู้ที่สามารถสมัครได้

โครงการเหล่านี้โดยทั่วไปเปิดสำหรับบุคคลที่ไม่ได้ถือสัญชาติสหภาพยุโรป ซึ่งสามารถพิสูจน์ตัวตน ประวัติการเข้าเมืองที่ถูกต้อง ทรัพยากรทางการเงินเพียงพอ และประวัติอาชญากรรมที่ผ่านเกณฑ์ได้ เจ้าหน้าที่อาจตรวจสอบมาตรการคว่ำบาตร เจ้าของผลประโยชน์ที่แท้จริง และความไม่สอดคล้องระหว่างรายได้กับทรัพย์สินสมาชิกครอบครัวไม่ได้มีคุณสมบัติเหมือนกันทุกประเทศ โดยเฉพาะอายุของบุตรที่อยู่ในอุปการะ บิดามารดาทะเบียนสมรส และสิทธิในการดูแลบุตร จึงควรเริ่มจากสัญชาติและโครงสร้างครอบครัวจริงของผู้สมัคร ไม่ใช่จากโบรชัวร์ทั่วไป แม้มีเงินลงทุนเพียงพอ ก็อาจไม่ผ่านการตรวจสอบด้านการเข้าเมืองหรือความมั่นคง และไม่มีตัวแทนรายใดรับประกันผลอนุมัติแทนหน่วยงานรัฐได้

แหล่งที่มาของเงินและหลักฐานธนาคาร

แหล่งที่มาของเงินสำคัญแทบไม่ต่างจากจำนวนเงิน ผู้สมัครควรแสดงเส้นทางโอนเงินจากบัญชีของตน ระบุบริษัทและผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง อธิบายเงินปันผลหรือรายได้จากการขายทรัพย์สิน และจัดเตรียมรายการเดินบัญชีแบบภาษี หรือบัญชีตรวจสอบตามความเหมาะสม เงินกู้ การจ่ายแทนโดยบุคคลอื่น เงินให้เปล่า และโครงสร้างต่างประเทศที่ซับซ้อนอาจต้องใช้หลักฐานเพิ่มเติมหรืออาจไม่เข้าเกณฑ์ ควรจัดทำเอกสารที่ตรวจสอบย้อนกลับได้ก่อนโอนเงิน การลงทุนที่ชอบด้วยกฎหมายก็อาจมีปัญหาในการขอถิ่นที่อยู่ หากเอกสารขัดแย้งกัน เงินผ่านคนกลางที่อธิบายไม่ได้ หรือพิสูจน์เจ้าของเงินไม่ได้

เอกสารและการตรวจสอบประวัติ

แฟ้มคำขอที่ดีโดยทั่วไปประกอบด้วยหนังสือเดินทางที่ยังใช้ได้ รูปถ่าย หลักฐานที่พักหรือที่อยู่ในประเทศเมื่อกฎหมายกำหนด เอกสารสถานภาพครอบครัว หนังสือรับรองประวัติอาชญากรรม ประกันสุขภาพ และหลักฐานการลงทุนที่เข้าเกณฑ์ บางกรณีต้องรับรองเอกสารหรือใช้ Apostille พร้อมคำแปลที่รับรอง ประเทศบางแห่งต้องดูเอกสารต้นฉบับ ให้ผู้สมัครไปด้วยตนเอง เก็บข้อมูลชีวมิติหรือสัมภาษณ์ ขณะที่บางแห่งยื่นออนไลน์ก่อนแล้วค่อยเก็บข้อมูลชีวมิติ ระยะเวลาที่เอกสารมีผลใช้ได้ไม่เท่ากัน การขอเอกสารเร็วเกินไปจึงอาจต้องจัดทำซ้ำ ตรวจสอบเส้นทางยื่นคำขอตามสัญชาติและประเทศที่พำนัก โดยเฉพาะกรณีต้องขอวีซ่าระยะยาวก่อน

กระบวนการสมัครและระยะเวลาโดยประมาณ

การดำเนินงานควรเริ่มจากตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ผังเมือง ใบอนุญาตก่อสร้าง และผู้ขาย แล้วจึงยืนยันเกณฑ์ลงทุนที่ใช้จริง นักลงทุนดำเนินการซื้อและจัดทำหลักฐานจากทนายความผู้รับรองหรือการจดทะเบียน เตรียมเอกสารคนเข้าเมือง และยื่นผ่านระบบที่กำหนด ขั้นตอนเก็บข้อมูลชีวมิติยังจำเป็น ทะเบียนงานราชการกรีซระบุเป้าหมายพิจารณา 50 วันในบางกระบวนการ แต่การตรวจสอบทรัพย์สิน สัญญา งานเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ การนัดหมายและการแก้เอกสารอาจทำให้ใช้เวลามากกว่านั้น ประมาณ 4-8 เดือนใช้เพื่อวางแผนได้ แต่ไม่ใช่คำรับประกัน

คู่สมรส บุตร และการวางแผนครอบครัว

สำหรับลูกค้าหลายราย ประเด็นครอบครัวสำคัญกว่าบัตรของผู้ลงทุนหลัก ต้องตรวจสอบว่าคู่สมรสหรือคู่ชีวิตเข้าเกณฑ์หรือไม่ บุตรต้องโสด เรียนอยู่ หรือพึ่งพาทางการเงินหรือไม่ และผู้ใหญ่ที่อยู่ในอุปการะต้องลงทุนเพิ่มเติมหรือไม่ สมาชิกแต่ละคนอาจต้องมีประกันสุขภาพ เอกสารตรวจสอบประวัติ และคำขอของตนเอง อย่าคิดว่าสมาชิกครอบครัวทำงานได้อัตโนมัติเพียงเพราะผู้ลงทุนหลักมีใบอนุญาต การนำครอบครัวเข้าร่วมอาจเปลี่ยนเกณฑ์เงินและเวลานัดเก็บข้อมูลชีวมิติ การทำตารางสมาชิกครอบครัวตั้งแต่ต้นช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาเมื่อบุตรมีอายุเกินเกณฑ์ระหว่างรอพิจารณา

อายุบัตร การต่ออายุ และการอยู่จริง

ใบอนุญาตพำนักหลักที่ผูกกับอสังหาริมทรัพย์มีอายุ 5 ปี และต่ออายุได้หากยังถือครองทรัพย์สินที่เข้าเกณฑ์และปฏิบัติตามกฎหมาย กรีซโดยทั่วไปไม่กำหนดวันอยู่ขั้นต่ำต่อปีเพื่อรักษาบัตรนักลงทุน ความยืดหยุ่นนี้ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากยังอาศัยและทำธุรกิจในประเทศอื่นได้ อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินเข้าเกณฑ์มีข้อจำกัดการใช้ รวมถึงข้อห้ามให้เช่าระยะสั้นในระบบเศรษฐกิจแบ่งปันและให้เช่าช่วงทรัพย์สินที่ใช้ขอบัตรนักลงทุน ต้องตรวจสอบการใช้งานก่อนคำนวณผลตอบแทน การขายต่อทำให้ใบอนุญาตของผู้ขายถูกเพิกถอน อย่าคิดว่าการซื้อทรัพย์สินทดแทนจะรักษาบัตรไว้โดยอัตโนมัติ ควรติดตามสิทธิครอบครัว การใช้ทรัพย์สิน และหลักฐานต่ออายุแยกกัน

เชงเกน สิทธิทำงาน และข้อจำกัด

สิทธิพำนัก สิทธิทำงาน การเดินทางระยะสั้นโดยไม่ขอวีซ่า และการเป็นพลเมืองสหภาพยุโรปเป็นเรื่องกฎหมายคนละเรื่อง บัตรพำนักที่ออกโดยประเทศในเขตเชงเกนอาจช่วยให้เดินทางระยะสั้นไปประเทศเชงเกนอื่นได้ตามกฎ 90 วันในรอบ 180 วัน แต่ไม่ได้ให้สิทธิตั้งถิ่นฐานหรือทำงานทั่วไปในประเทศเหล่านั้น บัตรจากประเทศสมาชิกสหภาพยุโรปที่อยู่นอกเชงเกนมีผลต่างกัน ที่สำคัญ การถือบัตรนักลงทุนโดยไม่ต้องอยู่ในประเทศมาก ไม่ได้หมายความว่าช่วงเวลาที่ไม่อยู่จะนับเป็นการพำนักจริงเพื่อขอถาวรหรือสัญชาติ ผู้ที่ต้องการหนังสือเดินทางต้องวางแผนย้ายถิ่นจริง ไม่ใช่เพียงต่ออายุบัตร

บัตรนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้สิทธิทำงานในกรีซด้วยตัวเอง ทรัพย์สินที่เปลี่ยนการใช้ประโยชน์ตามเส้นทางพิเศษยังห้ามใช้เป็นสำนักงานใหญ่หรือสาขาของบริษัทด้วย

ถิ่นที่อยู่ถาวรและสัญชาติ: ความแตกต่าง

บัตรพำนักกรีซไม่ใช่เส้นทางอัตโนมัติไปสู่หนังสือเดินทาง การแปลงสัญชาติโดยทั่วไปพิจารณาหลังพำนักจริง ถูกกฎหมาย และเป็นปกติในกรีซ 7 ปี พร้อมหลักฐานการปรับตัวทางสังคมและเศรษฐกิจ รวมถึงผ่านข้อสอบภาษาประวัติศาสตร์ และหน้าที่พลเมือง การถือครองทรัพย์สินและไปเที่ยวปีละไม่กี่วันไม่เพียงพอ ตัวเลข 183 วันที่มักอ้างถึงเกี่ยวข้องกับภาษีเป็นหลัก ไม่ใช่เกณฑ์สัญชาติที่ทำงานอัตโนมัติ ผู้ที่ต้องการสัญชาติต้องวางแผนใช้ชีวิตจริงในกรีซ จัดเก็บหลักฐานการพำนักและการขึ้นทะเบียน และเผื่อเวลาพิจารณาของรัฐ

ถิ่นที่อยู่เพื่อเข้าเมืองไม่ใช่ถิ่นที่อยู่ทางภาษี

อย่าสับสนระหว่างถิ่นที่อยู่เพื่อการเข้าเมืองกับถิ่นที่อยู่ทางภาษี การซื้อสินทรัพย์หรือรับใบอนุญาตไม่ได้ทำให้รายได้ทั่วโลกทุกประเภทต้องเสียภาษีในประเทศนั้นโดยอัตโนมัติ ในทางกลับกัน การย้ายไปอยู่จริงอาจทำให้เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีแม้โครงการจะกำหนดวันพำนักเพียงเล็กน้อย ต้องพิจารณากฎหมายภายใน อนุสัญญาภาษีซ้อน บ้านถาวร ศูนย์กลางผลประโยชน์ การบริหารกิจการ และกฎบริษัทต่างประเทศที่ถูกควบคุม ควรวิเคราะห์สถานะภาษีเดิมก่อนย้ายถิ่น อัตราภาษีในโบรชัวร์ไม่บอกภาระจริง หากไม่ตรวจสอบแหล่งรายได้ โครงสร้างถือครอง ภาษีขาออก มรดก และหน้าที่รายงาน

การตรวจสอบการลงทุนและระยะเวลาถือครอง

สินทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ขอพำนักไม่ได้หมายความว่าเป็นการลงทุนที่ดี อสังหาริมทรัพย์อาจมีปัญหาผังเมืองกรรมสิทธิ์ หรือข้อจำกัดการใช้งาน กองทุนอาจมีช่วงห้ามขาย ข้อจำกัดการไถ่ถอน ค่าบริหาร หนี้สิน และความไม่แน่นอนในการประเมินมูลค่า บริษัทดำเนินงานอาจมีภาระเงินเดือน ใบอนุญาต ยอดขายจริง และการปฏิบัติตามภาษีอย่างต่อเนื่อง ต้องตรวจสอบกฎหมาย สินทรัพย์ คู่สัญญา และผลตอบแทนทางธุรกิจแยกจากกัน อย่าใช้สิทธิพำนักแทนการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายและการเงิน เก็บหลักฐานว่าสินทรัพย์ยังเข้าเกณฑ์ตลอดระยะเวลาถือครอง และกำหนดปฏิทินต่ออายุและรายงานต่าง ๆ

ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง

ข้อผิดพลาดใหญ่ในกรีซคือซื้อก่อนแล้วค่อยถามกฎหมายคนเข้าเมือง อาคารราคาถูกอาจไม่สามารถเปลี่ยนใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ตามกฎหมาย อาคารอนุรักษ์อาจต้องบูรณะด้วยต้นทุนสูง และอพาร์ตเมนต์ทำเลดีอาจอยู่ในเขต 800,000 ยูโรแทนที่จะเป็น 400,000 ยูโร ยังมีภาษีโอน ค่านายทะเบียน ค่าดูแล ประกัน และงานก่อสร้างเพิ่มเติมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรเป็นผู้ตัดสินคุณสมบัติคนเข้าเมืองเพียงลำพัง ก่อนลงนามสัญญาผูกพัน ควรให้ที่ปรึกษากฎหมายกรีซอิสระยืนยันเส้นทางที่ใช้ได้ สิทธิใช้ทรัพย์สิน งานที่ต้องเสร็จ และผลของการขายก่อนกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษร

ค่าใช้จ่าย ภาษี และค่าบริการวิชาชีพ

ยอดลงทุนขั้นต่ำตามกฎหมายไม่ใช่งบประมาณทั้งหมด อาจมีค่าธรรมเนียมราชการ ภาษี VAT ตามกรณี ค่าโอนอสังหาริมทรัพย์ ค่าธนาคารและรับฝากสินทรัพย์ ค่าใช้จ่ายกองทุน ค่าแปล ประกัน และค่าใช้จ่ายในการปฏิบัติตามกฎอย่างต่อเนื่อง เงินบริจาคที่ไม่คืนทุนต้องพิจารณาเป็นพิเศษเพราะไม่ได้เงินต้นกลับมา คู่มือนี้ตั้งใจไม่แสดงค่าบริการทางวิชาชีพหรือค่ากฎหมายของเรา เพราะขอบเขตงานขึ้นกับสัญชาติ สมาชิกครอบครัว โครงสร้างการลงทุน และหลักฐานที่มีอยู่ โปรดติดต่อเราเพื่อรับใบเสนอราคาตามกรณีและงบประมาณธุรกรรมที่แจกแจงรายการก่อนลงทุนหรือโอนเงิน

ปรึกษาคำขอเฉพาะรายกับ FintechLex

ลำดับที่ถูกต้องคือ ตรวจสอบคุณสมบัติก่อน เลือกการลงทุนเป็นอันดับสอง ยื่นคำขอเป็นอันดับสาม แล้วปฏิบัติตามเงื่อนไขต่อเนื่อง FintechLex สามารถช่วยประเมินผู้ลงทุน เปรียบเทียบกฎหมายกับเป้าหมายทางธุรกิจประสานการตรวจสอบข้ามประเทศ และจัดหาที่ปรึกษาที่จำเป็น เราไม่รับประกันบัตรพำนัก วันอนุมัติ หรือหนังสือเดินทาง ติดต่อ FintechLex ทางอีเมลหรือ WhatsApp (ดูด้านล่าง) พร้อมแจ้งสัญชาติ รูปแบบการลงทุน ครอบครัว และจำนวนวันที่วางแผนอยู่ในประเทศ เพื่อรับการประเมินทางเลือก ข้อขัดข้อง ระยะเวลาโดยประมาณ และข้อเสนอค่าบริการตามกรณี

คู่มือถิ่นที่อยู่จากการลงทุนประเทศอื่น

ภาษีสำหรับผู้พำนักใหม่: เปรียบเทียบระบบภาษี non-dom สามแบบของกรีซ · ภาษีเหมาจ่ายในสวิตเซอร์แลนด์ (2026)

แหล่งข้อมูลทางการ

Greek public-services register: change-of-use Golden Visa: https://en.mitos.gov.gr/index.php/ΔΔ:Permanent_golden_visa_(change_of_use)_–_Initial_issuance
Greek public-services register: listed-property Golden Visa: https://en.mitos.gov.gr/index.php/ΔΔ:Golden_visa_programme_(investment_in_a_listed_real_property)_–_Initial_issuance
Greek tax authority’s legislation database: Law 5100/2024, Article 64: https://mylex.aade.gr/eli/pri/law/2024/04/05/5100/consolidated/20250411
Ministry of Migration: Golden Visa information: https://migration.gov.gr/en/golden-visa/

ติดต่อ FintechLex: thailand@fintechlex.com หรือ ส่งข้อความหาเราทาง WhatsApp ค่าบริการวิชาชีพเสนอเป็นรายกรณี